Im September sind Wahlen. Eine Bundesregierung mit Beteiligung der Grünen ist sehr wahrscheinlich. Hausbesitzern und Wohnungsbaugesellschaften drohen neue Auflagen und damit verbundene Kosten. Sind die geäußerten Bedenken berechtigt?
Hans-Jürgen Reppe: Natürlich. Wobei ich das gar nicht an den GRÜNEN festmachen würde. Umweltschutz steht auf der Agenda fast aller Parteien. Wahrscheinlich wird eine grünere Politik mit zusätzlichen Kosten für die Immobilienbesitzer, und in Folge dann auch für Mieter, einher gehen. Allerdings: Was ist die Alternative? Weitermachen wie bisher? Dieser Weg ist uns leider nicht möglich. Der Klimawandel ist die größte Aufgabe, vor der wir stehen. Ein Nicht-Handeln wird noch wesentlich teurer, das haben Studien bewiesen. Der Gesetzgeber muss hier agieren und nicht nur reagieren. Wichtig ist, wirksame und nachvollziehbare Vorgaben zu entwickeln und dabei einen Ausgleich für besonders Belastete zu berücksichtigen. Höhere Kosten für den Eigentümer bedeuten eben auch höhere Kosten für den Mieter. Und Investitionen in den Immobilienmarkt dürfen keinesfalls verhindert werden.
Eine schrittweise Modernisierung von Wohnungen durch die großen Wohnungsbaugesellschaften, um die Klimaneutralität zu erreichen, bedeutet doch mittelfristig höhere Mieten. Wie lässt sich das sozial gerecht umsetzen?
Hans-Jürgen Reppe: Wir müssen hier ehrlich sein: Kostenneutralität wird es nicht geben. Den Menschen sollte bereits jetzt, und nicht erst nach der Wahl, klar aufgezeigt werden, dass Klimaschutz auch zusätzliche Kosten für alle bedeutet. Ob Eigentümer oder Mieter, für alle. Doch es gibt Möglichkeiten, diese zusätzlichen Kosten an andere Stelle zu kompensieren. Denn die Kosten einer Immobilie werden durch viele Faktoren bestimmt, die energetische Sanierung ist nur ein Aspekt dabei. Um zwei Beispiele zu nennen: Durch eine Digitalisierung der Behörden könnten bereits die Genehmigungen wesentlich vereinfacht und somit schneller und günstiger umgesetzt werden. Auch die Preise für Bauland sind ein wesentlicher Kostenfaktor. Hier muss die Politik aktiv werden, denn beides kann die öffentliche Hand wesentlich beeinflussen.
Maria Lindemann: Es gibt noch einige weitere Stellschrauben, mit denen der Gesamtpreis einer Immobilie beeinflusst werden kann, nämlich über die Erwerbsnebenkosten. Dies betrifft unter anderem die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises nicht unerheblich zu Buche schlägt. Aber natürlich auch die Maklercourtage, die von vielen Käufern als sehr hoch empfunden werden. Hier gehen wir als Reppe & Partner Immobilien den Weg, dass die Immobilien für den Käufer provisionsfrei sind. Das erhöht ihm den finanziellen Spielraum für Sanierungsaufgaben. Zusammengefasst kann man sagen, dass die zusätzlichen Kosten für den Umweltschutz an anderen Stellen aufgefangen werden können.
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen rasant, insbesondere in Metropolregionen. Wird Immobilieneigentum für die Mittelschicht bald unbezahlbar?
Maria Lindemann: Ist es doch jetzt schon. Studien belegen, dass die Kaufbereitschaft aufgrund der stark gestiegenen Preise sinkt. Und das, obwohl Deutschland beim Immobilieneigentum dem europäischen Durchschnitt hinterherhinkt. Junge Familien können sich nur noch Wohneigentum im weiteren Umland der Metropolen leisten. Und die, auch ökologische, Belastung durch das Pendeln zum Arbeitsplatz steigt kontinuierlich. Die in Kauf genommenen Entfernungen werden immer größer. Eine Lösung kann hier zum Beispiel sein, in eben diesem Umland für attraktive Arbeitsplätze zu sorgen. Gute Beispiele wie Coworking Spaces gibt es ja bereits. Außerdem ist gerade durch Corona die Akzeptanz von Homeoffice sehr stark gestiegen. Die Unternehmen haben ihre Arbeitsabläufe entsprechend angepasst, um Homeoffice gut nutzbar zu machen. Voraussetzung dafür ist allerdings unter anderem eine schnelle Internetanbindung. Und daran hapert es im ländlichen Umfeld oftmals immer noch. Beide Beispiele sind aber eher Aufgaben für die Wirtschaftsförderung als für den Immobilienmarkt.
Man kann also sagen: Das Pendeln nehmen junge Menschen in Kauf, wenn sie dies nicht jeden Tag tun müssen und dafür ein bezahlbares Zuhause nach den eigenen Vorstellungen möglich ist. Natürlich geht das nicht in jedem Job geht, das ist klar.
Im Zuge dieser Entwicklungen könnte man davon ausgehen, dass Häuser aus der 50er und 60er Jahren eigentlich ohne Maßnahmen zum Klimaschutz (z.B. Dämmung oder C02-neutrale Heizungen) gar nicht mehr verkauft werden dürfen. Macht sich das beim Käuferverhalten bemerkbar?
Maria Lindemann: In dieser aufgeheizten Marktsituation eigentlich nicht, die aktuellen Kaufpreise sind sowieso schon hoch. Die Umweltauflagen betreffen die Sanierung nach dem Kauf, nicht den Verkauf selbst. Für den Käufer sind daher die Gesamtinvestitionen relevant, also Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sanierungsaufwand. Hier wirken derzeit die günstigen Darlehenszinsen sowie die umfangreichen Förderprogramme für die energetische Sanierung schmerzmindernd. Das betrifft alle sanierungsbedürftigen Immobilien.
Smart-Home-Technologie ist ein wichtiger Bestandteil bei der CO-2 Reduzierung. Sind die Kunden mit dem Thema vertraut, und wie ist die Bereitschaft, diese Technik einzubauen bzw. zu integrieren?
Kay Münster: Das kommt darauf an, was man in den Begriff „Smart Home“ mit einbezieht. Vieles von dem, was derzeit für Konsumenten angeboten wird, spielt für unsere Käufer keine große Rolle. Technikaffine haben Spaß daran, doch ein praktischer Nutzen dieser Investition ist noch nicht ausreichend hoch. Anders verhält es sich zum Beispiel bei Solarenergie in Verbindung mit einer intelligenten Steuerung des Stromverbrauchs. Hier wird die Bedeutung definitiv steigen.
Maria Lindemann: Solarenergie, flexible Strompreise und ein intelligenter Ladevorgang des E-Autos können viel Geld sparen. Das ist gerade für Pendler ein wichtiger Aspekt. Oder ein Nutzen der Waschmaschine, wenn die Sonne scheint. Dafür muss man nicht zuhause sein. Diese Automatisierungsmaßnahmen können eine Immobilie attraktiver machen.
Hans-Jürgen Reppe: Fakt ist aber, dass sich gesetzlich vieles verbessern muss. Teilweise verhindert der Denkmalschutz die Installation einer PV-Anlage auf Bestandsimmobilien. Und der Verwaltungsaufwand der entgeltlichen Einspeisung von nicht selbst genutztem Solarstrom ist extrem hoch. Deshalb verschenken manche Nutzer diesen Strom, um nicht gewerblich tätig sein zu müssen. Das ist doch Irrsinn. An vielen Stellen besteht akuter Handlungsbedarf des Gesetzgebers, damit die Menschen mitgenommen werden, um die Umweltziele zu erreichen.
