Die Preise für Wohn-Immobilien steigen seit Jahren, zudem steigen die Bauzinsen laut einer Studie von Interhyp. Dennoch sind Käufer scheinbar jeden Preis bereit zu zahlen, um die Immobilie erwerben. Ist das ein Trend, den Sie ebenso im geschäftlichen Alltag bestätigen können?
Johannes Meylahn: Ich bin hier in Düren, einer mittelgroßen Stadt zwischen Köln und Aachen regional, aber auch überregional tätig. Bedingt durch hohe Anstiege der Immobilienpreise auch in den Randlagen in Köln und Aachen ist auch die Nachfrage von dort auf Immobilien im Kreis Düren gestiegen. Derzeit ist auch das Angebot von Immobilien auf dem Markt eher knapp und die knappen Immobilien werden auch hier nun meist überteuert angeboten. Das Angebot nach Bauland ist auch begrenzt und meist überzeichnet. Hinzu kommt noch die Negativverzinsung für höhere Bankguthaben. Der Aktienmarkt ist ja für viele in Deutschland noch suspekt. Da der Wunsch nach Wohneigentum unvermindert besteht und einige Willige auch schon länger suchen, ist die Bereitschaft durchaus da, auch bei hohen Preisen bei einer einigermaßen passenden Immobilie zuzuschlagen. Zum einen ermöglichen die niedrigen Zinsen eher Finanzierungen, zum anderen sind die Banken ja auch gezwungen, Kreditgeschäfte zu ermöglichen, auch mangels anderer Einkunftsquellen.
Gibt es durch Corona Auswirkungen auf die Kreditvergabe bei Baukrediten und gibt es andere Fremdkapitalgeber als Banken für Bauherren?
Johannes Meylahn: Die Kreditgeber haben in der Folge der Kurzarbeit bedingt durch die Pandemie tatsächlich die Annahmekriterien angepasst, dies aber unterschiedlich. Grundsätzlich ist die Kombination von Kurzarbeit und nicht genug Eigenkapital kaum noch zu finanzieren. Indirekt durch steigende Baustoffpreise kommen manche Bauherren mit ihrem Budget in Schwierigkeiten, sodass der Nachfinanzierungsbedarf zunimmt – so berichten einige Banken. Diese Erfahrung lässt Banken bei der Kalkulation von Bauvorhaben auch zurecht etwas kritischer werden. Als Finanzierer treten immer mehr Versicherungen als Anbieter von Baufinanzierungen auf. Dies auch eine Folge der jahrelangen niedrigen Zinsen. Die sind dann meist stark bei langen Zinsbindungen, finanzieren aber nie bis zum vollen Kaufpreis. Bausparkassen sind zunehmend auch als Anbieter von „normalen“ Baufinanzierungen am Markt – auch ohne den Zwang, einen Bausparvertrag abzuschließen.
Laut dem statistischen Bundesamt vergeben Banken, Kredite in deutlich anderen Sphären als noch im vergangenen Jahr. Ist das angesichts der von Kurzarbeit und möglicher Firmeninsolvenzen ein Risiko?
Johannes Meylahn: Da die Immobilienpreise steigen, sind dann auch die Banken gezwungen, höhere Kredite zu vergeben als bei niedrigeren Preisen. Es ist aber nicht so, dass die Banken alles mitmachen. Ist das Verhältnis zwischen Kreditbedarf und Werteinschätzung der Bank zu hoch, hilft dann auch nur ausgezeichnete Bonität und Eigenkapital.
Da die Banken ein Interesse an einer vertragsgemäßen Bedienung der Kredite haben und grundsätzlich nicht von vorneherein auf eine Verwertung abzielen, sind die Kreditvergabekriterien dementsprechend. Es wird schon auf Ausbildung und Beruf geschaut. Selbstverständlich kann nicht jedes Risiko aufgefangen werden.
Manche Fachleute meinen, dass das böse Erwachen meist in der Phase nach zehn Jahren kommt, wenn die Zinsbindung endet. Können Sie uns das näher erklären?
Johannes Meylahn: Ein böses Erwachen für die Kreditnehmer tritt dann auf, wenn vorher falsch beraten wurde oder mögliche Folgen verdrängt wurden. Denn üblich ist die Vereinbarung zwischen Bank und Kreditnehmer über einen Zeitraum, in dem die Kreditbelastung gleich bleibt. Dies ist üblich ab 10 Jahren aufwärts. Und bei einer normalen Zinssituation ist der „kürzere“ Zins billiger als der „längere“. Wenn es knapp ist, wurde dann auch schon mal nur der 10-Jahres-Zins ausgewählt. Ist der Zeitraum der festen Rate vorbei, dann muss eine Anschlussvereinbarung getroffen werden, die sich dann richtet an dem dann herrschenden Zinsniveau. Wenn also dann zum Ablauf der Zinsfestschreibung der Zins nicht mehr bei 1% liegt, sondern bei 7%, dann hat man bei einem ursprünglichen Tilgungssatz von 2% glatt eine Verdreifachung der künftigen Kreditrate, wenn die geplante Kreditlaufzeit nicht verlängert werden soll. Das ist dann die böse Überraschung für den, der das nicht berücksichtigt hat. Allerdings sind die Banken bei der Kreditvergabe spätestens seit der Immobilienkreditrichtlinie gezwungen zu prüfen, ob der Kreditnehmer auch mit einem höheren Folgezins zurechtkommt. Dies tun die Banken recht unterschiedlich streng. Nicht nur eine gute, sondern eine Standartberatung muss also hierauf aufmerksam machen und in der Folge wird auch oft – insbesondere bei nicht ganz so üppigem Einkommen – eine Finanzierungsstruktur gewählt werden müssen, die dieses Risiko mindert. Hier kommen dann längere Zinsbindungsvereinbarungen in Betracht oder eben der Einsatz von Bausparverträgen zur Absicherung der Belastung als eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen.
Könnten Sie sich Szenarien, wie die US-Immobilienblase von 2008, auch in Deutschland vorstellen?
Johannes Meylahn: Nein. Der Markt für Immobilienfinanzierungen in Deutschland funktioniert wesentlich anders als in den USA. Selbst bei den Nachbarn in Europa gibt es höchst unterschiedliche Regelungen. In den USA ist es üblich, Immobilienfinanzierungen mit einem variablen Zins abzuschließen. Hier ist der Kreditnehmer also einem ständigen Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Zudem, wenn der Kreditnehmer die Rate nicht mehr zahlen kann, drückt er der finanzierenden Bank den Schlüssel in die Hand und ist damit auch sein Kreditproblem los – allerdings dann auch das Haus. Wenn nun die Bank dann auch ohne nennenswerten Eigenkapitaleinsatz des Käufers finanziert hat, muss die Bank darauf hoffen, dass die Immobilie mindestens zum gleichen Preis oder sogar teurer wieder verkauft werden kann. Die US-Banken haben auch bei der Kreditvergabe darauf vertraut, dass der Immobilienmarkt weitere Preissteigerungen aufweist und hat sich nicht daran gestört, dass jetzt im Moment der Käufer sich die Immobilie nur leisten kann, weil die Zinssätze so niedrig sind. Irgendwann haben die US-Banken erkannt, dass sie ein Problem haben und haben die schlechten Kredite gebündelt verkauft. Die Käufer haben sich nur gedacht, dass hier ein Bündel von Immobilienfinanzierungen verkauft wird, also Risikostreuung stattfindet. Dumm nur, dass aus mehreren Kuhfladen kein Silber wird, sondern nur ein großer Misthaufen. Aber in den USA gibt es auch die Bezeichnung: stupid german money. Diese Misthaufen haben dann bei uns in Deutschland zur Finanzkrise geführt.
