Kai-Uwe Springer: Vermieter können mit einer Duldungsklage drohen

Kai-Uwe Springer ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Wittmann & Kollegen. Mit ihm sprechen wir über Duldungsklage, Instandhaltungsmaßnahmen sowie Modernisierungsankündigung.

Im Bereich des Wohnraummietrechts ergibt sich eine Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen. Dafür wurde der Paragraph § 555a Abs. 1 BGB erlassen. Der Vermieter darf damit vermieteten Wohnraum zur Erhaltung renovieren. Der Mieter muss dem zustimmen. Was tut der Gesetzgeber für einen Interessensausgleich?

Kai-Uwe Springer: Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter als Hauptleistungspflicht im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zwingend vornehmen. Dies gilt beispielsweise auch für Mängel, die im Mietgegenstand auftreten. Zum Schutz des Mieters ist allein geregelt, dass Erhaltungsmaßnahmen, sofern sie nicht unerheblich sind oder zwingend erforderlich sind, rechtzeitig anzukündigen sind. Gerade im Interesse des Mieters ist es auch, wenn Erhaltungsmaßnahmen durch den Vermieter durchgeführt werden. Nur im Einzelfall muss der Vermieter solche Maßnahmen nicht hinnehmen, wenn sie nach Treu und Glauben nicht zu dulden sind. Dies kann beispielsweise darin liegen, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen nicht getroffen hat, nunmehr jedoch kurzfristig solche ausüben will und in der Person des Mieters Gründe vorliegen, die aktuell solche Erhaltungsmaßnahmen nicht zulassen.

Wann können Vermieter mit einer Duldungsklage drohen, um die Instandhaltungsmaßnahmen durchzusetzen?

Kai-Uwe Springer: Vermieter können mit einer Duldungsklage drohen, wenn die Instandhaltungsmaßnahmen erforderliche sind. An den Begriff erforderlich sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Dies folgt bereits daraus, dass die Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen eine gesetzliche Hauptpflicht des Vermieters darstellen.

Es heißt, Vermieter streben oft eine Modernisierung an, um die Miete einer Immobilie erhöhen zu können. In welchen Fällen hat ein Mieter das Recht Baumaßnahmen zu verhindern?

Kai-Uwe Springer: Bei Modernisierungen kann der Mieter einer Modernisierungsankündigung binnen einer Frist von einem Monat widersprechen, wenn er über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.

Mit dem Härteeinwand kann der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme verhindern, wenn er berechtigte Gründe vorbringt. Diese können beispielsweise in der Gesundheit des Mieters liegen. Gegebenenfalls kann sich der Härteeinwand allein auf eine angekündigte Mieterhöhung beziehen. Ein solcher Härteeinwand verspricht Aussicht auf Erfolgt, wenn nach Modernisierung die Miete mehr als 30 % des Nettoeinkommens des Mieters ausmacht, oder ihn der steuerliche Grundfreibetrag im Jahr nach Abzug der Miete von seinem Nettoeinkommen nicht verbleibt.

Wann gewährt das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn beispielsweise eine Mieterhöhung für diesen nicht finanzierbar ist?

Kai-Uwe Springer: Bei Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme hat der Mieter zudem ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 555 e BGB. Hier kann der Mieter mit einer Frist von zwei vollen Monaten zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen.

Wie lange dürfen Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen dauern, um den Mieter nicht zu lange zu belasten? Kann dieser ansonsten eine Entschädigungsleistung erhalten?

Kai-Uwe Springer: In der Modernisierungsankündigung ist die Dauer der Renovierungsmaßnahme anzugeben, § 555 c Nr. 2 BGB. Es ist nicht geregelt, dass Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen zeitlich begrenzt werden müssen. Bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung kann der Mieter jedoch eine Mietminderung für die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung geltend machen. Dieses gilt für einen Zeitraum von drei Monaten nicht, wenn Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b Nr. 1 (energetische Modernisierung) vorgenommen werden. Hier ist zunächst eine Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen.

Ist es richtig, dass eine zu frühzeitige Ankündigung von Umbauarbeiten für den Vermieter von Nachteil sein kann?

Kai-Uwe Springer: Eine frühzeitige Ankündigung von Umbauarbeiten kann für den Vermieter grundsätzlich nicht von Nachteil sein. Hier wird weiter davon ausgegangen, dass es sich bei den Umbauarbeiten entweder um Instandsetzungsarbeiten oder um Modernisierungsarbeiten handelt. Der BGH hat letztendlich geurteilt, dass auch eine frühzeitige Ankündigung von Modernisierungsarbeiten rund 1,5 Jahre vor Beginn der Modernisierung unschädlich ist, hier hatte der Vermieter weiterhin nach altem Recht die Möglichkeit, die Jahresmiete um 11 % der Modernisierungskosten zu erhöhen (seit 2019 gilt eine Begrenzung auf 8 % der Modernisierungskosten).

Herr Springer, vielen Dank für das Gespräch!

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