Klaus H. Schütt: In Deutschland herrscht eine mieterfreundliche Politik

Klaus H. Schütt ist Geschäftsleiter der Hans Schütt Immobilien GmbH. Im Interview beantwortet er Fragen zu Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, bezahlbaren Wohnraum sowie sozialen Wohnungsbau.

Klaus H. Schütt

Der Wohngipfel der Bundesregierung ist vorüber. Im Vorfeld kündigt Justizministerin Lambrecht weitere Schritte an, sie will Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen strenger begrenzen. Sind Sie ebenfalls der Meinung, dass diese Umwandlung der erste Schritt zu Verdrängung ist oder haben Sie eine ganz andere Meinung?

Klaus H. Schütt: Unser Unternehmen verwaltet Wohnungen länger, als es das Wohnungseigentumsgesetz gibt. Daher kann ich feststellen: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen führt nicht zur Verdrängung von Mietern, sondern schafft niedrigschwelligen Zugang zu Eigentum. Der gesetzliche Rahmen schützt den Mieter ausreichend vor Verdrängung. Wir verwalten viele aufgeteilte Immobilien vor und nach der Umwandlung. Daher kennen wir den Verkaufsprozess. Den Mietern wird ihre Wohnung zuerst zum Kauf angeboten. Einige nehmen das Kaufangebot an, andere nicht. Diese Mieter haben eine zweite Chance. Ihnen steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Manche Mieter entscheiden sich im zweiten Akt, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Gerade weil die Bestandsimmobilien deutlich preiswerter als Neubauimmobilien sind, ist dies eine sehr gute Einstiegsmöglichkeit gerade für Mieter, deren finanziellen Verhältnisse den Erwerb einer Neubau-Eigentumswohnung nicht möglich machen. Im Hause verbleibende Mieter bekommen nach dem Verkauf lediglich einen neuen Vermieter. Diese neuen Vermieter haben Vorsorge-, keine Verdrängungsmotive. Wir kennen keine Fälle, in denen der neue Vermieter Eigenbedarfsklage erhoben hätte. Ändern sich die Lebensumstände des Mieters, kündigt er selbst. Dann wird diese Wohnung neu vermietet, in eher wenigen Fällen aber auch die Nutzung durch den neuen Eigentümer oder dessen Familienmitglieder aufgenommen. Gegenwärtig betreiben zahlreiche Eigentümer die Aufteilung, um den Vermögensübergang auf die Folgegeneration zu strukturieren. Es liegt mehr Segen darauf, den Erben einzelne Wohnungen zuzuweisen, als eine Immobilie vielen zu übertragen.

Ohne Frage hat die Politik seit 2018 einen hohen Tatendrang im Wohnungswesen. Beispielsweise wurde die Mietpreisbremse verlängert und zu viel gezahlte Miete kann bis zu 30 Monate in die Vergangenheit zurückverlangt werden. Zudem ist der Betrachtungszeitraum für die örtliche Vergleichsmiete bis zu einem Zeitraum von 6, statt bislang 4 Jahren verlängert worden. Wie wirken sich die Maßnahmen auf das Ziel aus, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?

Klaus H. Schütt: Sie fragen einen Teilnehmer des Immobilienmarktes, der vor Jahrzehnten die Befähigung zum Richteramt erworben hat. Gerade mit diesem Hintergrund kann ich nur feststellen, dass unser Markt im hohen Maße miet-, bau- und bauordnungsrechtlich überreguliert ist. Kleine und mittlere Investoren werden dadurch abgeschreckt. Die Regulierungsdichte führt gerade im Bereich der technischen Gebäudeausstattung zu Preisexplosionen. Das stete Herumbasteln an Instrumenten wie dem Mietspiegel führt nicht zu besserer Akzeptanz und vermehrter Investitionsbereitschaft. Eine Veränderung des Betrachtungszeitraumes für den Mietspiegel auf 6 Jahre macht ihn noch mehr zu einem „Rückspiegel“. Mit Einnahmen von vorgestern können keine Investitionen von morgen finanziert werden. Mit Sorge sehe ich, dass das über Jahrzehnte bewährte Instrument des Mietpreisspiegels Akzeptanz verliert. Anders als in der Vergangenheit wird er nicht mehr vorrangig zur Begründung für die Mietanpassung im Bestand genutzt. Stattdessen soll er auch als Grundlage für die Mietpreisbremse gelten. Ich bin selbst Mitglied unserer lokalen Kommission, die die Erstellung des Mietspiegels der Stadt Kiel begleitet. Wie soll denn ein Markt in einem Spiegel abgebildet werden, nachdem der Markt zuvor künstlich ausgebremst worden ist? Es hilft nicht, „Bauen, bauen, bauen“ im Wahlkreis zu fordern und dann im Parlament für neue Beschränkungen zu stimmen. Gute Politik hat erkannt, dass eine Mietpreisbremse nicht hilft, sondern hat sie in Schleswig-Holstein abgeschafft.

Nach Berechnungen des Hannoveraner Pestel-Instituts stiegen die Kaltmieten von Wohnungen für Hartz4-Empfängern im Vergleichszeitraum von 2015 von 5,43€ auf im Jahr 2020 6,96€. Die Gewerkschaft IG BAU kritisierte, dass der Staat somit 1,9 Mrd. Eurp pro Jahr zu viel an Vermieter zahlt. Wäre das nicht tatsächlich besser verwendbar – eben z.B. für sozialen Wohnungsbau?

Klaus H. Schütt: Es ist wohlfeil, nach Aufstockung der Mittel für den sozialen Wohnungsbau zu rufen. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau ist zu teuer und fördert oft die Falschen. Eigentlich ist es in der Wirtschaftswissenschaft seit langem bekannt, dass die Subjektförderung, also die Förderung des Individuums wesentlich effektiver ist als die Objektförderung. 

Sehen Sie einen Zusammenhang zwischen steigenden Mieten und zu wenig Wohnraum?

Klaus H. Schütt: Knappheit führt zu steigenden Preisen, aber eben auch zu vermehrten Investitionen, die helfen, diese Knappheit zu überwinden. In der Fläche gibt es auch keine Wohnraumknappheit – schon gar keine Wohnungsnot – in Deutschland. Von Knappheit betroffen sind lediglich wenige große Schwarmstädte. Aber selbst in unserem beschaulichen Kiel wird bei einer Fluktuationsrate zwischen 12 und 16 % von „Wohnungsnot“ gesprochen. Coronapandemie und die Verbesserung des digitalen Angebots im ländlichen Raum haben den Zuwanderungsdruck schon großflächig abgeschwächt.

Würden Sie sagen, dass in Deutschland eine vermieterfreundliche Politik herrscht oder was könnte noch verbessert werden?

Klaus H. Schütt: In Deutschland herrscht eine mieterfreundliche Politik. Der Vermieter wird benachteiligt. Es wäre hilfreich, mehr Bürger zu Eigentümern zu machen. Das wäre eine sehr nachhaltige Maßnahme. Alle Auswertungen der Verbrauchskosten zeigen, dass Eigentümer sparsamer mit Energie, Wasser und Müll umgehen.

Worauf ist Ihr Unternehmen spezialisiert und welcher Form sind Sie von Wohnungsmarkt-Reformen betroffen?

Klaus H. Schütt: Wir verwalten Miet- und Eigentumswohnungen und betreiben als Makler das Verkaufsgeschäft. Anlageimmobilien verkaufen wir über unseren erfolgreichen DAVE-Verbund. Der Schulungsaufwand für unsere Mitarbeiter wird ständig größer.

Herr Schütt, vielen Dank für das Gespräch!

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