Mustafa Yildiz: Immobilienpreise sind stark gestiegen

Mustafa Yildiz ist Vorstand von LOYALE FINANZ AG in Hamburg. Im Interview sprechen wir mit ihm über gestiegene Bauzinsen, fallende Immobilienpreise sowie Anschlussfinanzierungen.

Eine Analyse des Kreditvermittlers Interhyp deutet daraufhin, dass die Bauzinsen auf durchschnittlich 1% gestiegen sind. Welche Entwicklung stellen im Tagesgeschäft fest?

Mustafa Yildiz: Die Bauzinsen sind in der Tat gestiegen. Diesen Trend stellen wir seit Dezember 2020 fest, wo der Zins noch sehr niedrig war. Seitdem sind die Zinsen durchschnittlich um etwa 0,3%-Punkte gestiegen, was sich so erstmal nicht viel anhört. Stellt man das allerdings in Relation, ist das doch ein großer Sprung. Wenn der Zins im Dezember bei 0,6% war, ist der nun bei 0,9% und damit um 50% gestiegen. Dazu muss man jedoch auch sagen, dass normale Kunden, diesen Zinsanstieg nicht wirklich wahrnehmen, da die Finanzierungsangebote sich teilweise im gleichen Umfang unterscheiden.

Angenommen der Bauzins steigt tatsächlich: Welche Auswirkungen oder sogar Risiken entstehen für angehende Immobilienbesitzer?

Mustafa Yildiz: Sollte der Zins tatsächlich noch weiter steigen, kommt es auch darauf an, wie hoch der Zins ist. Höhere Zinsen würden auf lange Sicht u.a. fallende Immobilienpreise bedeuten. Risiken würden dann in der Anschlussfinanzierung bestehen. Zum einen würde die Rate durch den Zins höher ausfallen, wodurch die Haushaltsrechnung knapper ausfallen dürfte, zum anderen würden die fallenden Immobilienpreise zu einem höheren Beleihungsauslauf führen. Die Banken kalkulieren jedoch schon das Zinsrisiko mit ein. Das bedeutet zum Beispiel, dass bei Antragsprüfung eine 6%ige Annuität nach Zinsbindungsende angenommen wird und geprüft wird, ob die Haushaltsrechnung dann immer noch tragbar ist.

Viele Experten schätzen, dass die Inflation steigt. Gibt es einen Zusammenhang mit den Bauzinsen?

Mustafa Yildiz: In der Theorie führen niedrige Zinsen zu einer Inflation, da mehr Darlehen aufgenommen werden und mehr investiert und konsumiert wird. Steigende Zinsen bedeuten hingegen eine Abflachung der Inflation. Ob es einen Zusammenhang zwischen der Inflation und der Bauzinsen gibt, kommt aber immer ganz darauf an. In Japan z.B. sieht man seit 25 Jahren niedrige Zinsen, ohne dass die Inflation steigt.

Von welchen weiteren Faktoren ist der Bauzins-Anstieg noch abhängig? Wohin geht der Trend? 

Mustafa Yildiz: In erster Linie wird der Zins durch die Zinsen von Staatsanleihen und der Zinspolitik der Notenbanken beeinflusst. Trotz des Zinsanstiegs liegt der Leitzins immer noch bei 0%. Eine gewisse Volatilität halte ich auch für normal. Ich kann mir ehrlich gesagt aber nicht vorstellen, dass der Leitzins angehoben wird. Das liegt daran, dass viele EU-Länder so stark verschuldet sind. Würde man nun den Leitzins anheben, wären diese Länder nicht einmal in der Lage, die Zinsen zu bezahlen. Zinssicherheit spielt nach wie vor eine große Rolle und ich kann nur empfehlen, sich die Zinsen möglichst lange zu sichern, ich gehe aber nicht davon aus, dass der Leitzins in nächster Zeit angehoben wird. Viele sichern sich trotz des Zinsrisikos nur 10 Jahre Zinsbindung, da der Zinsunterschied zwischen 10 und 15 Jahren oder 10 und 20 Jahren Zinsbindung stark variiert.

Immobilienpreise steigen insbesondere in den Großstädten und gleichzeitig steigen die Bauzinsen. Werden sich in Zukunft immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten können?

Mustafa Yildiz: Tatsächlich sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Die steigenden Preise alleine sind jedoch nicht alleine dafür verantwortlich, dass sich immer weniger Leute ein Eigenheim leisten können. Ein wichtiger Grund, warum viele sich keine eigene Immobilie leisten können, sind die Nebenkosten, die zwischen 10-13% des Kaufpreises ausmachen. Durch die steigenden Immobilienpreise steigen auch die Nebenkosten, was dazu führt, dass weniger Eigenkapital in die Immobilie gesteckt werden kann. Das macht den Immobilienerwerb besonders für jüngere Leute problematisch. Häufig ist es dann so, dass die Eltern Eigenkapital zur Verfügung stellen oder die Immobilien der Eltern beliehen werden. Meines Erachtens hängt die Entwicklung der Immobilienpreise zum einen vom Zins und zum anderen vom demografischen Wandel ab. Auf die Zinsen sind wir gerade bereits eingegangen. Mittlerweile dürfte jedem bekannt sein, dass es immer mehr ältere Menschen in Deutschland gibt – Stichwort Baby-Boomer. Das führt dazu, dass in den nächsten Jahren viele Immobilien frei werden und das Immobilienangebot zunimmt, was wiederum zu fallende Immobilienpreise führt.

Herr Yildiz, vielen Dank für das Gespräch!

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