Zum Ende dieses Jahres 2020 hat der Gesetzgeber festgelegt, dass bei Kauf einer Wohnung oder eines Hauses der Käufer nur noch zur Hälfte die Maklercourtage zahlen muss. Ist das eine gute Regelung?
Sven Butterling: Aktuell sind Maklerkosten deutschlandweit gesetzlich nicht geregelt. Das neue Gesetz schafft für Verbraucher eine bundesweit einheitliche Regelung und einen echten Mehrwert für alle Teilnehmer – Verkäufer, Käufer und Makler – bei einem Wohnungs- bzw. Hauskauf. Es ist davon auszugehen, dass das neue Gesetz für mehr Transparenz, Rechtssicherheit, Fairness und Professionalität sorgen wird.
Aufgrund des Wegfalls des Makler-Geschäftsmodells „provisionsfrei für den Verkäufer“ werden sich Verkäufer viel mehr mit den Leistungen eines Maklerbüros auseinandersetzen, bevor sie einen Auftrag vergeben. Hiervon profitieren Maklerunternehmen, die echte Mehrwerte für ihre Kunden schaffen und einen hohen Leistungsanspruch gegenüber Verkäufern und Käufern haben.
Auch Käufer profitieren von der neuen Regelung. Zum einen haben sie durch die hälftige Teilung der Courtage Gewissheit, dass sie nie mehr zahlen müssen als Verkäufer. Zum anderen wird die Höhe der Kaufnebenkosten bei einem Immobilienerwerb sinken. Diese Tatsache kann sich positiv auf die Finanzierung einer Immobilie auswirken, da der Verkäuferanteil der Maklerprovision im Rahmen der Baufinanzierung mitfinanziert werden kann.
Es heißt, Einzelbeauftragungen bei voller Zahlung der Maklergebühren sind dennoch weiterhin möglich. Was bedeutet das genau?
Sven Butterling: Die Neuregelung lässt auch eine Einzelinteressenvertretung zu. Der Makler kann somit weiterhin auch nur für eine Partei, Käufer oder Verkäufer tätig sein. Beispiel: Ein Interessent beauftragt einen Immobilienmakler mit einem provisionspflichtigen Suchauftrag. Hat der Makler das Objekt zu diesem Zeitpunkt noch nicht akquiriert und kommt es in diesem Fall zu einem Vertragsabschluss, so steht dem Immobilienmakler die volle Courtage von der Käuferseite zu.
Gleiches gilt für die Beauftragung eines Maklers durch einen Verkäufer. Hier kann vereinbart werden, dass der Verkäufer bei erfolgter Vermittlung einer Immobilie die volle Höhe der Maklercourtage trägt.
Dem Käufer muss nachgewiesen werden, dass der Verkäufer eines Objektes mindestens 50% Maklergebühr selbst bezahlt hat, um den Provisionsanspruch des Maklers an den Interessenten zu begründen. Das hört sich kompliziert an, oder?
Sven Butterling: Diese Vorgehensweise ist nicht grundsätzlich der Fall. Vielmehr trifft er zu, wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, wie in § 656d BGB geregelt. Ab 23.12.2020 ist ein Käufer somit erst verpflichtet, seinen Anteil der Provision zu zahlen, wenn er einen formalen Zahlungsnachweis (wie Kontoauszug oder Überweisungsbeleg) erhalten hat, aus dem hervorgeht, dass der Verkäufer als Auftraggeber den eigenen Anteil bereits bezahlt. Dieser Beleg lässt sich per Brief oder elektronisch versenden. Mit dieser Vorgehensweise ist ein geringfügiger Mehraufwand für den Makler verbunden, da sich dieser Prozess nicht gänzlich automatisieren bzw. digitalisieren lässt.
Vereinbaren die Parteien von vornherein eine Doppelprovision, wie in § 656c BGB festgehalten, gibt es keine Regelungen zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.
Wenn Makler aber weiterhin von beiden Seiten – Käufer und Verkäufer – beauftragt werden, bekommen sie trotzdem zweimal Provision. Also trifft Sie die Gesetzesänderung doch gar nicht so hart?
Sven Butterling: Beim Immobilienverkauf in Deutschland gibt es bzgl. der Provisionshöhe aktuell keine gesetzlichen Vorgaben. Es ist aber davon auszugehen, dass die Neuregelung für Makler nicht ohne Folgen bleiben wird. Sollte zum Beispiel ein Hausverkäufer nur 1% Provision anbieten, darf er vom Käufer also auch nur maximal 1% verlangen. So erhält der Makler am Ende nur 2% Provision, was aktuell unter dem aktuellen Marktdurchschnitt liegt. Gleichwohl ist es dem Makler auch möglich, mit dem Verkäufer eine Provision von z.B. 2% oder 4% des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer zu vereinbaren. Die dem Käufer berechnete Provision wird dann genauso hoch ausfallen. Dies ist Verhandlungssache.
Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeeinheiten gilt diese Regelung allerdings nicht. Warum denn nicht, und ist das nicht eine Benachteiligung für den Käufer?
Sven Butterling: Mit der neuen Regelung möchte die Politik Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen „entlasten“, die ein Objekt zur Eigennutzung erwerben wollen.
Den einzigen Nachteil, den ich für Käufer von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeeinheiten erkennen kann, ist, dass sich für ihn die Kaufnebenkosten erhöhen, da dieser die Provision im vollen Umfang zu tragen hat. Dies kann dazu führen, dass ein höherer Eigenkapitalanteil bei einer Immobilienfinanzierung zu erbringen ist.
Welche Rolle spielt der Lobbyverband IVD (Bundesverband der Immobilienmakler) bei dieser Änderung des Maklergesetzes?
Sven Butterling: Die Änderung der geltenden Rechte für die Maklerbranche wurde von der Politik z.B. in Form des Bestellerprinzips oder einer Deckelung der Maklerprovision gewünscht. Es ist u.a. dem IVD zu verdanken, dass die Neuregelung der Provision beim Immobilienkauf in der jetzigen Form beschlossene Sache ist.
