Thomas Aigner: Diese Spirale trifft vor allem die Kleinvermieter

Thomas Aigner ist Inhaber und Geschäftsführer des Münchner Maklerhauses Aigner Immobilien. Mit ihm sprechen wir über Fusion von DW und Vonovia, deutsche Immobilienkonzerne sowie steigende Immobilienpreise.

Thomas Aigner

DW und Vonovia haben eine Fusion angekündigt. Es soll der größte deutsche Immobilienkonzern entstehen. Droht eine schädliche Konzentration am Immobilienmarkt?

Thomas Aigner: Durch den Zusammenschluss entsteht Europas größter Vermieter mit einem Bestand von dann 550.000 Wohnungen. In Deutschland bewirtschaftet der Konzern mit 150.000 Wohnungen die meisten in Berlin. Das entspricht einem Marktanteil von unter neun Prozent. Für die Mieter wird sich aufgrund der gesetzlichen Regelungen und der Ankündigungen der beiden Konzernchefs nichts ändern; bedenklich ist diese Entwicklung jedoch für den Berliner Mietmarkt. Es ist davon auszugehen, dass der Zusammenschluss vor allem eine Antwort auf die politischen Diskussionen und Maßnahmen ist – und möglicherweise eine Blaupause für weitere Fusionen. Diese Spirale trifft vor allem die Kleinvermieter, die nicht nur für ein vielfältiges Wohnungsangebot sorgen, sondern auch aktiv etwas für ihre Altersvorsorge tun. Sie geraten durch politische Eingriffe wie Mietpreisregulierungen oder Einschränkungen bei der Umlagefähigkeit nach Modernisierungen – die im Grunde reine Klientelpolitik sind und auch den Mietern am Ende des Tages mehr schaden als nützen – finanziell stark unter Druck und werden nach und nach aus dem Markt gedrängt. Für Konzerne sind die Risiken politischer Regularien weit besser zu bewältigen. Schädlich sind daher nicht die Fusion, sondern die einseitigen und folgenreichen Maßnahmen der Wohnungspolitik.

In Berlin gab es bereits Initiativen zur Enteignung von Immobilienkonzernen. Wird der Widerstand weiter anwachsen?

Thomas Aigner: Im Berliner Senat diskutiert man ernsthaft darüber, den Forderungen der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ zu folgen. Das ist eine fatale Entwicklung, die an einer wichtigen Errungenschaft rüttelt: dem Schutz des Eigentums vor dem Staat. Die Politik verrät das Privateigentum: Man kann hierüber nicht genug entsetzt sein! Das Privateigentum ist die Grundlage der sozialen Marktwirtschaft – und damit die Grundlage unserer Wirtschafts- und Gesellschaftsordnung. Es ist die Basis für Wohlstand und Frieden. Mit der Enteignungsdebatte wird das, ob man das will oder nicht, infrage gestellt und Misstrauen in den Staat gesät. Gerade wir in Deutschland sollten besonders aufpassen mit solchen Ideen; der Sozialismus, der einen Teil unseres Landes prägte, ist noch nicht lange her. Was aber an dieser Debatte um Enteignung besonders fatal ist: Sie trägt weder zur Lösung des Wohnraumproblems bei noch sorgt sie für sinkende Mieten. Sie ist reiner Populismus. Es ist meines Erachtens dem aktuellen Zeitgeist geschuldet, für komplexe Sachverhalte wie bezahlbarem Wohnraum in Ballungsräumen vermeintlich einfache Lösungen haben zu wollen. Eine Enteignung wäre aber keine „einfache Lösung“. Sie ist überhaupt keine Lösung, sondern eröffnet neue Probleme! Wenn man hier mal weiterdenkt: Wie soll das denn aussehen? Das verschuldete Berlin soll Wohnungen der Konzerne aufkaufen – denn ohne Entschädigung wird der Vorgang in unserem Rechtsstaat ja kaum möglich sein – und damit also quasi jene Wohnungen, die vor über 15 Jahren der öffentlichen Hand gehörten und vom damaligen Finanzsenator Thilo Sarrazin verkauft wurden? Da wird der Steuerzahler aber ganz schön auf die Barrikaden gehen, und das völlig zu Recht! Gerade in Corona-Zeiten, in denen sich der Staat immens verschuldet, sind solche Forderungen vollkommen absurd!

Gleichzeitig soll die öffentliche Hand dann aber auch niedrige Mieten garantieren und den Wohnstandard dauerhaft halten. Das ist schlichtweg ökonomischer Unsinn und nichts weiter als gefährlicher Populismus.

Mit jedem Aufflammen dieser Debatte senden wir zudem katastrophale Signale an all jene, die Wohnraum schaffen. Wir müssen wirklich aufpassen, dass die Begriffe „Investor“ und „investieren“ nicht immer nur negativ konnotiert werden: Ohne Menschen, die in den Wohnungsbau investieren, könnten wir alle überhaupt nicht mehr irgendwo wohnen! Übrigens: Was passiert bei einer Enteignung denn eigentlich mit den Kleinanlegen, die – vielleicht als Altersvorsorge – in Aktien der Deutschen Wohnen investiert haben?

Ähnlich verhält es sich mit der Mietpreisbremse bzw. dem Mietendeckel. Hier muss man einfach mal ins Ausland schauen: In fast jedem Land der Welt wurden schon mal Mietpreiskontrollen beschlossen. Hier lässt sich sehr gut studieren, was das für zum Teil verheerende Auswirkungen hatte. Die Effekte solcher Instrumente sind also bestens erforscht und dokumentiert. Beispiel Genf: Wer umzieht, ist der Verlierer. Beispiel Stockholm: Neubürger und einkommensschwache Familien sind besonders benachteiligt, der Schwarzmarkt mit illegalen Untervermietungen blüht. Beispiel New York: eklatanter Gebäudeverfall und nahezu Stillstand im Neubau. Beispiel San Francisco: Befeuerung einer Gentrifizierung. Die Liste ließe sich noch weiter fortführen. Und dennoch wird dieses Instrument in Erwägung gezogen. Warum? Weil es politisch einfach ist und Wählerstimmen bringt, denn Deutschland ist traditionell ein Mieterland.

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in den Metropolregionen stetig. Wird diese Preisentwicklung anhalten?

Thomas Aigner: In den Metropolregionen mit starker Wirtschaftskraft herrscht ein Nachfrageüberhang. Auch in Zukunft werden diese Regionen durch Zuzug wachsen. Hinzu kommen weiterhin steigende Baukosten durch hohe Auflagen, aber auch durch Materialengpässe. All dies führt dazu, dass die Preise sich eher weiter nach oben entwickeln oder zumindest in einigen Bereichen stagnieren. Gerade deshalb wäre es wesentlich, dass die Politik hier die richtigen Schlüsse zieht. Meine Vorschläge dazu erläutere ich weiter unten.

In den letzten 5 Jahren sind die Nebenkosten um mehr als 20% gestiegen. Woran liegt das?

Thomas Aigner: An der Erhöhung der Grunderwerbssteuer einiger Länder. Während z.B. Bayern als eines der wenigen Bundesländer den Steuersatz seit der Reform 2006 konstant bei 3,5 Prozent belässt, war Berlin das erste Bundesland, das diese Steuer direkt nach der Reform und seitdem kontinuierlich erhöht hat, um die Einnahmen zu steigern. Mittlerweile beträgt die Grunderwerbssteuer dort sechs Prozent.

Die Quadratmeterpreise in München liegen oft über 20€/m2. Wird Wohnen in Metropolregionen zum Luxusgut?

Thomas Aigner: Man sollte bei solchen Aussagen differenzieren: Um welche Immobilien handelt es sich? Wo liegt diese, in welchem Stadtteil? Wie ist der Objektzustand? Welche Ausstattung liegt vor und wie groß ist die Immobilie? Wie ist die Infrastruktur? All dies spiegelt sich im Mietpreis wider. Die Mietpreise in München gelten als die höchsten in Deutschland. Allerdings sind hier auch die Gehälter überdurchschnittlich hoch, und über die Hälfte der Münchener Haushalte sind zudem grundsätzlich förderfähig. Dass Wohnen in den Metropolregionen teurer geworden ist, ist unbestritten. Als Luxusgut würde ich es nicht bezeichnen: Immerhin leben in den Städten und Gemeinden der deutschen Metropolregionen Menschen aller Gesellschaftsschichten. Damit das so bleibt, wäre es an der Zeit, dass die Politik ein umfassendes Wohnungsbauprogramm für Metropolregionen in Angriff nimmt. Man muss endlich anfangen, größer zu denken, denn nur in den Städten selbst lässt sich das Problem nicht lösen. Man bräuchte eine Bauplanung für ganze Metropolregionen, die die kommunale Planungshoheit ersetzt. Das sind schmerzhafte Vorschläge, aber wir brauchen tatsächlich den „großen Wurf“ in Sachen Wohnungspolitik. Hier wird allzu oft der Weg des geringsten Widerstands gegangen.

Was kann die Politik machen, um auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum in Städten anbieten zu können?

Thomas Aigner: Mal abgesehen davon, dass es kein Menschenrecht ist, in den beliebtesten Wohnlagen für wenig Geld zu wohnen, liegen schon lange Lösungsvorschläge für den angespannten Wohnungsmarkt vor. Allerdings sind diese nicht populär, für die Politik zu unbequem und zu wenig schrill. So hat der Wissenschaftliche Beirat des Bundeswirtschaftsministeriums empfohlen, das Wohngeld zu erhöhen und stattdessen den sozialen Wohnungsbau zurückfahren. Das klingt zunächst widersinnig, aber die Experten haben herausgefunden, dass die Mieter dieser geförderten Wohnungen oft nicht mehr bedürftig sind, sondern mittlerweile ein höheres Einkommen erzielen. Zwar mussten diese Fehlbeleger mal eine Abgabe zahlen; das wurde aber aufgrund des Verwaltungsaufwandes eingestellt. Eine Ankurbelung des Neubaus durch die Lockerung von Vorschriften und die Beschleunigung von Verfahren wird auch immer wieder gefordert, der Ruf verhallt aber ungehört. Deutschland ertrinkt in Regularien für dies, das und jenes und hält daran fest, anstatt pragmatisch die Hürden zu senken. Da gehen nicht selten Jahre ins Land mit endlosen Diskussionen über Genehmigungen. Im Übrigen könnten aus Bauanträgen schneller Wohnungen werden, wenn die Bauämter personell besser aufgestellt wären.

Wie schon gesagt: Die Zusammenarbeit zwischen Städten und Gemeinden wäre ein elementarer Schritt, um auf freien Flächen Wohnraum entstehen zu lassen. Dazu müssten aber Kompetenzen abgegeben und die Infrastruktur völlig neu gedacht werden. Das ist für unsere Politiker viel zu visionär, zu unpopulär und zu unbequem. Außerdem müsste man die Bildung von Wohneigentum ernsthaft und nachhaltig fördern. Regelmäßig halten uns Analysen den Spiegel dieser Versäumnisse vor: Das reiche Deutschland belegt bei der Wohneigentumsquote in Europa mit 45 Prozent den vorletzten Platz! In Berlin liegt die Eigentumsquote sogar nur bei 16 Prozent! Auf den Spitzenplätzen liegen Länder wie Rumänien, Ungarn und Bulgarien. Doch im Mieterland Deutschland hat man offensichtlich immer noch nicht verstanden – und wenn doch, so wird es wohl als lästige Wahrheit einfach beiseitegeschoben –, dass die Bildung von Wohneigentum die wichtigste Säule einer funktionieren Altersvorsorge ist und mehr Sicherheit bietet als jedes mathematisch seit Langem als dysfunktional nachgewiesene Rentensystem! Eine staatliche Förderung für den Immobilienkauf oder auch die Freistellung von der Grunderwerbssteuer beim Ersterwerb wären hier u.a. geeignete Mittel, die Vermögensbildung zu erleichtern, damit Wohlstand für alle zu schaffen und über Generationen hinweg zu erhalten. Das wurde, das wird immer noch vernachlässigt. Stattdessen setzt man auf populistische Instrumente, die eine Gruppe von Wohnungssuchenden gegen die andere ausspielt.

Herr Aigner, vielen Dank für das Gespräch!

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