Das Eigenheim ist der Traum vieler Deutschen. Doch der Traum scheitert häufig an fehlendem Kapital. Wieviel Eigenkapital sollte beim Immobilienkauf mitgebracht werden?
Thomas Aigner: Je höher das Eigenkapital, desto besser sind die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer, denn dadurch verringert sich das Risiko der Kreditinstitute. Aber auch das eigene Risiko ist deutlich kleiner, je solider die Eigenkapitaldecke ist. Wieviel Eigenkapital man mitbringen sollte, richtet sich nach den Gesamtkosten – also dem Kaufpreis für die Immobilie selbst und den Nebenkosten. Je höher diese Summe ist, desto höher sollte das Eigenkapital sein. Ideal ist es, wenn man mindestens 20 Prozent davon aus eigenen Mitteln aufbringt – das können neben Ersparnissen zum Beispiel auch Festgeldanlagen sein, die zu Beginn der Baufinanzierung auslaufen oder das Bausparguthaben eines zuteilungsreifen Bausparvertrages. Wer weniger Eigenkapital mitbringt, muss mit höheren Zinsen rechnen. Zumindest sollten Immobilienkäufer die Nebenkosten – je nach Bundesland sind das zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises – alleine stemmen können, denn diese werden in der Regel nicht finanziert. Bei uns in München ist die Finanzierung durch die bundesweit höchsten Kaufpreise für manchen Käufer eine Herausforderung. Deshalb haben wir schon seit vielen Jahren eine interne Finanzierungsabteilung, die Immobilienkäufer unabhängig von allen Banken und Kreditinstituten – und übrigens auch von unseren eigenen Immobilienangeboten – berät und eine maßgeschneiderte Finanzierung zusammenstellt.
Wie stark wirkt sich die Höhe des Eigenkapitals auf den Zinssatz der Immobilienfinanzierung aus?
Thomas Aigner: Der Zinsaufschlag wächst mit der Höhe des Darlehens. Bei Beleihungen mit etwa 60 Prozent des Kaufpreises können die Zinsaufschläge gerne bei 0,05 liegen. Wer 80 Prozent finanziert, muss schon mit rund 0,20 Prozentpunkten Aufschlag rechnen.
Die Kaufpreise für Immobilien steigen seit Jahren rapide – vor allem in beliebten Metropolregionen. Sehen Sie bereits eine Blasenbildung in Städten wie Berlin, Hamburg oder München?
Thomas Aigner: Nein, das sehe ich nicht. Alleine ein Anstieg von Immobilienpreisen ist ja kein Grund für eine Blase, da müssen schon mehrere Faktoren zusammenkommen. Es gibt sogar ganz deutliche Gründe, die gegen eine Blase sprechen: In den Metropolregionen ist der Preisanstieg nicht die Folge eines spekulativen Verhaltens, sondern resultiert aus dem jeweiligen Nachfrageüberhang. Der Großraum München zum Beispiel verzeichnet aufgrund der wirtschaftlichen Attraktivität bzw. des hohen Freizeitwertes seit Jahren einen kontinuierlich starken Zuzug. Gleichzeitig sind die Flächenressourcen sehr deutlich begrenzt; der Neubau deckt das Angebot bei Weitem nicht ab. Es ist nicht zu erwarten, dass die Nachfrage nach Wohnraum abreißt. Die Menschen drängen in die Städte bzw. die Speckgürtel – das Immobilienangebot bleibt knapp. Daran wird sich so schnell nichts ändern.
Hinzu kommt, dass die Vergabestandards der deutschen Kreditinstitute bei Baufinanzierungen nach wie vor eher konservativ sind. Zudem wird sich die Zinspolitik der EZB auf absehbare Zeit nicht ändern, so dass Kreditnehmer, deren Sollzinsbindung bald ausläuft, bei einer Anschlussfinanzierung weiterhin mit Zinsen auf niedrigem Niveau rechnen können.
Bei den aktuellen Kaufpreisen sind Immobilien für viele Bürger unerschwinglich – schon aufgrund des benötigten Eigenkapitals. Ist der Erwerb von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Metropolregionen nur noch für Spitzenverdiener und Erben möglich?
Thomas Aigner: Es ist tatsächlich so, dass es Immobilienkäufer ohne entsprechende Mittel deutlich schwerer haben, Eigentum zu erwerben. Genau deshalb wäre es meines Erachtens so wichtig, Rahmenbedingungen zu schaffen, die tatsächlich dabei helfen, mehr Menschen in Eigentum zu bringen. So müsste nicht nur preiswertes Bauen gefördert, sondern auch das Angebot an Grund und Boden deutlich ausgeweitet werden. Dazu bräuchte es eine umfassende Bauplanung für ganze Metropolregionen, die die jeweilige kommunale Planungshoheit ersetzt. Das sind schmerzhafte Vorschläge, aber wir brauchen tatsächlich den „großen Wurf“ in Sachen Wohnungspolitik. Hier wird allzu oft der Weg des geringsten Widerstands gegangen. Denn nur, wenn nicht jede Stadt und jede Kommune ihr eigenes Süppchen kocht und nicht jeder politische Entscheider immer nur darauf bedacht ist, nur ja wiedergewählt zu werden, kann es konstruktive Lösungen geben.
Hilfreich wäre es außerdem, über die Senkung oder komplette Befreiung von der Grunderwerbssteuer beim Ersterwerb nachzudenken. Das ist zwar eine lukrative Einnahmequelle für die Länder, für Kaufinteressenten stellt sie jedoch eine extrem große finanzielle Hürde dar. Stattdessen kümmern sich Politiker vorzugsweise um die Interesse der für sie interessantesten Wählerschaft, der Bestandsmieter, und beschließt Mietpreisbremsen und -deckel. Dabei wird konsequent ignoriert, was solch ein Eingriff des Staates in die Mieten im Ausland für Schäden angerichtet hat: In vielen Städten ist die Bausubstanz regelrecht zerbröckelt, weil die Besitzer einfach nicht mehr investierten. Der Mietmarkt ist ausgetrocknet, Wohnraum wurde „falsch“ verteilt, wirklich bedürftige Mieter fanden erst recht keine Wohnung. Solche möglichen Auswirkungen sind mittlerweile bekannt. Natürlich sind die Interessen der Bestandsmieter wichtig! Aber solch eine einseitige Politik, die eine bestimmte Zielgruppe auf Kosten von anderen bevorzugt behandelt, hat den Macherhalt zum Ziel – nicht die Vermögensbildung in Form von Wohneigentum.
Wie bewerten Sie die aktuell hitzig geführte Diskussion um das Verbot von Einfamilienhäusern?
Thomas Aigner: Nun, von einem Verbot war ja im Kern keine Rede. Es ging dem grün-roten Bündnis im Stadtteil Hamburg-Nord darum, in den neuen Bebauungsplänen keine Einfamilienhäuser mehr auszuweisen. Es folgte das berühmte „Spiegel“-Interview mit Anton Hofreiter, bei dem es ihm um die bestmögliche Nutzung von Flächen ging, und erst dann ging der Sturm der Entrüstung los. Ich denke, diese Debatte wird deshalb so hitzig geführt, weil sie einen Nerv trifft. Denn faktisch werden in den Städten höchst selten freistehende Einfamilienhäuser gebaut. Meines Erachtens geht es hier eher um die Sorge, dass sich die politischen Parteien, nachdem sie ja das Thema Wohnen nach jahrzehntelanger Ignoranz für sich als Mittel zur Abgrenzung entdeckt haben, zu stark in das Privatleben der Bürger einmischen. Wohnen ist ein existenzielles Bedürfnis, und der Traum vom Haus mit eigenem Garten ist tief in unserer Kultur verankert. Die Menschen reagieren dann dünnhäutig, wenn dieses Thema Gegenstand von moralischen Debatten wird. Zumal man ohnehin leicht den Eindruck bekommt, dass Immobilieneigentümer seit einigen Jahren aufgrund ideologischer Anschauungen zunehmend gegängelt werden.
Sind Renditeimmobilien Ihrer Ansicht nach für die Altersvorsorge gut geeignet?
Thomas Aigner: Bertelsmann Studie sinkt das Risiko für Altersarmut mit einer eigenen abbezahlten Immobilie signifikant. Wer als Rentner keine Miete mehr zahlen muss, hat einen höheren finanziellen Spielraum. Das ist bekannt. Doch das reiche Land Wohneigentum ist die beste Form der Vermögensbildung für später und bietet mehr Sicherheit als jedes mathematisch seit langem als dysfunktional nachgewiesene Rentensystem. Laut einer aktuellen Studie liegt Deutschland bei der Wohneigentumsquote in Europa auf dem vorletzten Platz, während „arme“ Länder wie Rumänien, Ungarn und Bulgarien die vorderen Plätze belegen! Traditionell ist unser Land immer noch ein „Mieterland“, in dem schnell nach Mieterschutz und staatlichem Wohnraum gerufen wird – den am Ende übrigens alle bezahlen müssen.
