Esther Maria Czasch: Prinzipiell ist die Nutzung einer Gewerbeimmobilie zu Wohnungszwecken nicht erlaubt

Esther Maria Czasch ist Rechtsanwältin in ihrer Anwaltskanzlei Czasch in Mannheim. Mit ihr sprechen wir über Vorliegen eines Gewerbebetriebs, Mietverträge sowie Vorsicht vor Mustervorlagen aus dem Internet.

Esther Maria Czasch

Ein Gewerbemietvertrag beinhaltet die Vermietung von Räumen zur rein geschäftlichen Nutzung. Wann liegt ein Gewerbe vor und wozu ist der Vermieter berechtigt, wenn die Räume zweckwidrig als Wohnung verwendet werden?

Esther Maria Czasch: Wann ein Gewerbe vorliegt, wird anhand verschiedener Indizien in einer Gesamtschau wertend betrachtet. Eine Regelung hierzu enthält § 15 I Nr. 1, II EStG. Danach wird der Gewerbebetrieb als selbstständige, nachhaltige Tätigkeit definiert, die mit der Absicht unternommen wird, Gewinn zu erzielen. Nicht unter die Definition des Gewerbes fallen Tätigkeiten in der Land- und Forstwirtschaft ebenso wie Tätigkeiten, die als Vermögensverwaltung einzuordnen sind. Außerdem sind Freiberufler (z. B. Ärzte, Anwälte) nicht von der Gewerbesteuer betroffen. Darüber hinaus ist in §2 II 1 GewStG. festgelegt, dass Kapitalgesellschaften, Genossenschaften sowie Versicherungs- und Pensionsfondsvereine stets und in vollem Umfang als Gewerbebetriebe (auch wenn z. B. eine Kapitalgesellschaft vermögensverwaltend tätig ist). Einkünfte dieser Körperschaften sind immer als Gewerbeeinkünfte zu qualifizieren. Liegt ein Gewerbebetrieb vor, unterliegt der Gewinn auch der Gewerbesteuer. Prinzipiell ist die Nutzung einer Gewerbeimmobilie zu Wohnungszwecken nicht erlaubt. Wurde ein Gewerbemietvertrag zu einem bestimmten, im Mietvertrag festgelegten Zweck abgeschlossen (z.B. Büronutzung oder Gaststätte), führt die zweckwidrige Nutzung der Mieträume dazu, dass der Vermieter zunächst abmahnen kann, ggf. eine Klage auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung erheben kann (§ 541 BGB) und notfalls sogar den Mietvertrag kündigen. Weiterhin sind bauliche Aspekte bei einer Änderung der Nutzung zu betrachten. Denn nicht immer kann man eine Immobilieneinheit, die nur als Gewerbe genehmigt wurde, in eine Wohnung umnutzen. Hier muss betrachtet werden, ob es Einschränkungen aus dem Baugebiet gibt oder erst noch bauliche Vorgaben zur Sicherung des Wohnens erst erfüllt werden müssen, wie z.B. Brandschutz, zweiter Rettungsweg etc. Hier sollte man Auskunft beim Bauamt einholen.

In Gewerbemietverträgen können die Parteien die Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrages erheblich einschränken. Worauf sollte man bei der Laufzeit achten?

Esther Maria Czasch: Gewerbliche Mietverträge können auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Im Regelfall werden sie aber auf eine feste Laufzeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet dann, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zwar gibt es eine gesetzliche Regelung (laut § 545 BGB), wonach sich auch nach Ablauf der Mietzeit das ursprünglich befristete Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzt, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch fortsetzt. Das gilt aber nicht, wenn eine der Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen dieser Fortsetzung widerspricht (§ 545 Satz 1 BGB). Diese gesetzliche Regelung wird in den meisten gewerblichen Mietverträgen ausdrücklich ausgeschlossen. Gemäß § 580a Abs. 2 BGB ist bei Gewerbemietverträgen die Bestimmung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt damit sechs Monate abzüglich sogenannter Karenztage. Diese gesetzliche Kündigungsfrist gilt, wenn die Parteien in Ausnahmefällen keine andere Kündigungsfrist vereinbart haben. Häufig wird vereinbart, dass sich das Mietverhältnis nach Ablauf der festen Mietzeit um einen bestimmten Zeitraum verlängert, falls es nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf der Mietzeit von einer Partei gekündigt wird. Daneben findet sich oft die Möglichkeit einer Option. Eine Option ist das einseitige Recht einer Partei, das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern. Dieses einseitige Recht – meist des Mieters – ist üblicherweise verbunden mit einer schriftlichen Erklärung, die fristgerecht vorher abgegeben werden muss; zum Beispiel sechs oder neun Monate vor Ablauf der Festmietzeit. Außerdem kann geregelt werden, dass solch eine Option nur begrenzt ausgeübt werden kann, z.B. zweimalige Optionsverlängerung um je 5 Jahre.

Warum sollte man vor allem bei Mustervorlagen aus dem Internet vorsichtig sein?

Esther Maria Czasch: Mustervorlagen aus dem Internet bieten zunächst einen groben Überblick, wie ein solcher Vertrag geschlossen werden kann. Sie ist jedoch allgemein gehalten und können nicht besondere Vertragsgestaltungen oder Konstellationen, die etwas anders ausgestaltet werden als üblich, umfassen. Außerdem besteht die Gefahr, dass man auf ältere Verträge zurückgreift, die teils Klauseln enthalten, die aber zwischenzeitlich von der Rechtsprechung als nicht mehr zulässig angesehen werden. Oftmals kommt es beim Wortlaut auf Kleinigkeiten an, die Nichtjuristen nicht kennen.

Daher gilt, je komplexer ein Vertrag, je hochpreisiger der Mietvertrag ist und wenn spezielle Gestaltungen geregelt werden sollen, empfiehlt sich eine anwaltliche Beratung, so dass der Vertrag auf die individuellen Bedürfnisse angepasst wird und rechtliche Risiken vorab beleuchtet werden können.

Die Schriftform ist Pflicht, denn die Gewerbemietverträge werden länger als für ein Jahr geschlossen. Was muss man bei der Schriftform konkret beachten und welche Folgen drohen bei unsauberen Formulierungen im Vertrag?

Esther Maria Czasch: Gemäß §§ 578 II, 550 BGB ist der Mietvertrag über eine längere Zeit, als 1 Jahr grundsätzlich schriftlich zu schließen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so führt dies zu einer vorzeitigen Kündbarkeit des Vertrages, frühestens allerdings nach einem Jahr. Haben also beide Parteien ein Interesse an einer möglichst langfristigen vertraglichen Bindung, so ist die Schriftform unbedingt zu wahren. Wird die Schriftform nicht eingehalten folgt daraus zunächst der Abschluss eines wirksamen unbefristeten Mietvertrages. Zusätzlich tritt aber auch die Sonderregel ein, dass das Mietverhältnis von beiden Parteien nach einem Jahr unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen von 6 Monaten zum Quartalsende ordentlich kündbar ist. Das Schriftformerfordernis gilt auch für alle Änderungen des Vertrages, die eine längere Wirkung als ein Jahr haben sollen. Solch eine nachträgliche Vereinbarung sollte dabei fest mit mindestens einem Exemplar der Originalurkunde verbunden werden oder selbst alle wesentlichen Regelungen des Mietvertrages enthalten und auf die ursprüngliche Urkunde Bezug genommen werden. So werden Unklarheiten vermieden.

Welche Angaben sollte der Mieter vor dem Unterzeichnen genau prüfen, wo liegen die Fallstricke?

Esther Maria Czasch: Im Gewerbemietrecht bestehen viel weniger rechtliche Vorgaben als im Wohnmietrecht. Diese Freiheit kann ein Vorteil oder ein Nachteil sein. Auf gewisse Punkte sollte aber bei Abschluss eines Mietvertrages immer geachtet werden. Daher empfiehlt es sich, dass folgende Punkte klar geregelt sein sollten:

–          Mietparteien und -objekt

–          Mietdauer

–          Beendigung des Mietvertrages

–          Kündigungsfristen

–          Nutzungsumfang

–          Mietzahlungen und -erhöhungen

–          Betriebskosten

–          Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Objekts

–          Schutz vor Konkurrenz

–          Inventar und Rückgabepflichten bei Beendigung

–          Werbeschilder

Im Grundsatz gilt: Je detaillierter etwas geregelt wird, desto weniger Fragen und Unklarheiten stellen sich im Nachhinein.

Frau Czasch, vielen Dank für das Gespräch!

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