Lars Christian Nerbel: Je umfangreicher die Maßnahme, desto frühzeitiger die Ankündigung

Lars Christian Nerbel ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Rechtsanwälte Dr. Caspers, Mock & Partner mbB. Mit ihm sprechen wir über Wohnraummietrecht, Duldungspflicht sowie Interessenausgleich.

Im Bereich des Wohnraummietrechts ergibt sich eine Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen. Dafür wurde der Paragraph § 555a Abs. 1 BGB erlassen. Der Vermieter darf damit vermieteten Wohnraum zur Erhaltung renovieren. Der Mieter muss dem zustimmen. Was tut der Gesetzgeber für einen Interessensausgleich?

Lars Christian Nerbel: Es ist richtig, dass der Mieter sogenannte Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters an der Mietsache dulden muss. Eine Zustimmung ist gerade nicht notwendig.

Da sich also eine Konfliktsituation ergibt zwischen Erhaltungspflicht- und Erhaltungsrecht des Vermieters einerseits und dem ungestörten Mietgebrauch des Mieters andererseits, ist die Maßnahme vom Vermieter in den meisten Fällen rechtzeitig anzukündigen. Um an dieser Stelle etwas flexibler zu sein, gibt es keine gesetzlich bestimmte Ankündigungsfrist. Grundsätzlich kann man aber sagen, je umfangreicher die Maßnahme ist oder je mehr sie den Mieter in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt, umso frühzeitiger sollte der Vermieter die Maßnahme ankündigen.

Als Ausgleich der Interessen des Mieters sieht das Gesetz drei Ansprüche vor.

Zum einen hat der Mieter keine aktive Mitwirkungspflicht. Er muss also nichts wegräumen oder abbauen. Das obliegt alles dem Vermieter.

Zum anderen steht dem Mieter ein Aufwendungsersatzanspruch zu. Wenn dem Mieter Kosten entstehen, die er sonst nicht aufgewandt hätte, dann kann er diese ersetzt verlangen. Ein paar Beispiele: Erforderliche Kosten für Reinigungsarbeiten. Oder wenn es notwendig war in ein Hotel umzuziehen. Dann kann der Mieter auch die Kosten der Hotelunterkunft verlangen, natürlich unter Anrechnung der Miete. Neuanschaffungen des Mieters können ebenso darunter fallen, wenn bspw. die Gardine nicht mehr passt, weil das ursprüngliche Fenster durch ein größeres Fenster ersetzt wurde. Und zuletzt kann der Mieter für die voraussichtlichen Aufwendungen auch einen Vorschuss vom Vermieter verlangen. Dies kommt in der Regel aber nur bei umfangreichen Maßnahmen. Aber dann entfällt die Duldungspflicht des Mieters, solange der Vermieter den Vorschuss nicht zahlt.

Wann können Vermieter mit einer Duldungsklage drohen, um die Instandhaltungs-Maßnahmen durchzusetzen?

Lars Christian Nerbel: Wenn der Vermieter die Maßnahme rechtzeitig angekündigt und auch mögliche Vorschussforderungen erfüllt hat, dann ist der Mieter zur Duldung verpflichtet. Gleichzeitig ist der Mieter aber auch verpflichtet, die Arbeiten und auch notwendige Planungs- und Vorarbeiten dazu weder zu verhindern noch zu behindern. Sollte dies der Fall sein, so ist eine Duldungsklage gerechtfertigt.

Es heißt, Vermieter streben oft eine Modernisierung an, um die Miete einer Immobilie erhöhen zu können.  In welchen Fällen hat ein Mieter das Recht Baumaßnahmen zu verhindern?

Lars Christian Nerbel: Hier bewegen wir uns auf der Ebene von Modernisierungsmaßnahmen, das heißt, hier muss der Vermieter die im Gesetz vorgeschriebenen Formalien einhalten, damit überhaupt eine Duldungspflicht des Mieters entsteht. Der Vermieter hat also für die Ankündigung gewisse Fristen zu beachten, die Ankündigung darf hier nicht nur formlos wie bei den Erhaltungsmaßnahmen erfolgen, sondern muss zumindest in Textform erfolgen und es müssen auch konkrete Angaben gemacht werden zur Maßnahme selbst, also zur genauen Art, Dauer oder den exakten Beginn. Solange das nicht gegeben ist, kann der Vermieter mit der Maßnahme nicht beginnen. Wenn das alles aber soweit passt, bleibt dem Mieter zur Verhinderung der Baumaßnahme meist nur noch der Einwand eines Härtefalls. Wobei auch hier immer der Einzelfall entscheidend ist. Es gibt Härtefälle, die lassen die Duldungspflicht zur Vornahme der Maßnahme nicht entfallen, aber die Mieterhöhung selbst kann dann nicht durchgesetzt werden vom Vermieter nach Abschluss der Arbeiten. Damit schon die Maßnahme selbst verhindert werden kann, müssen Härtefälle vorliegen, die nach Abwägung der Vermieterinteressen eine Maßnahme ausschließen. Dies ist ganz konkret am Einzelfall zu prüfen. Als Beispiel seien Alter und Gesundheitszustand des Mieters, seiner Familie oder eines Angehörigen seines Haushalts genannt. Zumeist kommt man hier als Mieter ohne ärztliches Attest gar nicht bis zur Abwägung.

Wann gewährt das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn beispielsweise eine Mieterhöhung für diesen nicht finanzierbar ist?

Lars Christian Nerbel: Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei einer Mieterhöhung gilt, wenn der Vermieter die Mieterhöhung im Rahmen der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will und die Zustimmung des Mieters fordert oder wenn es sich um eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen handelt. Dann kann der Mieter statt mit der üblichen 3-monatigen Kündigungsfrist mit 2-monatiger Kündigungsfrist kündigen. Die Mieterhöhung greift dann nicht.

Wie lange dürfen Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen dauern, um den Mieter nicht zu lange zu belasten? Kann dieser ansonsten eine Entschädigungsleistung erhalten?

Lars Christian Nerbel: Grundsätzlich gibt keine Grenze, wie lange eine Maßnahme andauern darf. Der Gesetzgeber hat bei energetischen Modernisierungsarbeiten des Vermieters sogar geregelt, dass in diesem Fall das Minderungsrecht des Mieters für die Dauer von drei Monaten gänzlich ausgeschlossen ist. Erst wenn die Baumaßnahme im Rahmen einer energetischen Modernisierung länger als 3 Monate andauert, greift das allgemeine Minderungsrecht des Mieters wieder. Dadurch werden ihm letztlich eine Art Ausgleich für die Beeinträchtigung gewährt. Einen echten Entschädigungsanspruch gibt es aber nicht.

Ist es richtig, dass eine zu frühzeitige Ankündigung von Umbauarbeiten für den Vermieter von Nachteil sein kann?

Lars Christian Nerbel: Ja, dies ist in der Tat so, denn dann läuft der Vermieter Gefahr, dass die Ankündigung als rechtsmissbräuchlich, weil verführt beurteilt wird von den Gerichten. So urteilte beispielsweise das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 01.09.2020 (Aktenzeichen 67 S 108/20). Dort lagen zwischen der Ankündigung und dem Beginn der Maßnahmen 16 Monate. Das Gericht sah in dieser frühzeitigen Ankündigung die Gefahr begründet, dass Mieterrechte untergraben würden. So besteht zum Beispiel eine Informationspflicht des Vermieters über die Modernisierungsart, den Umfang, die Dauer und den Beginn genau Auskunft zu geben. Mit dieser Plicht korrespondiert das Recht des Mieters hierüber informiert zu werden, um sich darauf einzurichten. Dies sei bei einer solch frühzeitigen Ankündigung nicht gewährleistet. Auch die Geltendmachung von Härtegründen durch den Mieter würde erschwert, sowie das Sonderkündigungsrecht des Mieters viel zu weit vorgezogen, denn nach Zugang der Modernisierungsankündigung muss der Mieter – wenn er vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will – die Kündigung spätestens zum Ablauf des auf den Zugang der Ankündigung folgenden Monats aussprechen.

Herr Nerbel, vielen Dank für das Gespräch!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.