Ein Gewerbemietvertrag beinhaltet die Vermietung von Räumen zur rein geschäftlichen Nutzung. Wann liegt ein Gewerbe vor und wozu ist der Vermieter berechtigt, wenn die Räume zweckwidrig als Wohnung verwendet werden?
Martin Asmus: Diese gar nicht mal so selten in der Praxis auftretende Konstellation hat der Gesetzgeber durch Einführung des § 541 BGB bereits berücksichtigt. Nach dieser Rechtsnorm kann der Vermieter bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung des Vermieters auf Unterlassung klagen. Interessant ist hierbei zu wissen, dass nach der ganz überwiegenden Rechtsprechung dieser Anspruch auch nicht der Verjährung unterliegt. Ein Gewerbemietvertrag kennzeichnet sich dadurch, dass die Nutzung der Räume nur zur Betreibung eines Unternehmens mit gewerblichen Zwecken vermietet wird. In aller Regel wird hierbei im Gewerbemietvertrag dieser Zweck auch ausdrücklich konkretisiert, z. B. zum Betrieb eines Geschäftes für Nähbedarf oder einer Gastronomie. Will der Vermieter hingegen selbst, dass ein Gewerbeobjekt zu Wohnraumzwecken vermietet wird, so hat er bei der zuständigen Baubehörde eine Nutzungsänderung zu beantragen.
In Gewerbemietverträgen können die Parteien die Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrages erheblich einschränken. Worauf sollte man bei der Laufzeit achten?
Martin Asmus: Anders als beim Wohnraummietrecht werden Gewerbemietverträge in der Regel nicht unbefristet abgeschlossen, sondern stellen Zeitmietverträge dar. Insbesondere bei neuen Geschäftsmodellen empfiehlt es sich daher vor allem für den Mieter erst einen kürzeren Zeitraum von wenigen Jahren zu wählen, da er ansonsten aufgrund der ausgeschlossenen ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten, während dem Mietzeitraum strikt gebunden wäre. In der Hoffnung, dass sich die Geschäftsidee gut entwickelt, empfiehlt es sich aber, dass im Mietvertrag ein einseitiges Optionsrecht zur Verlängerung mit aufgenommen wird. Sogenannte Ketten-Optionsrechte, also die Möglichkeit mehrmals eine solche Option für einen gewissen Zeitraum auszuüben, sind dabei auch durchaus üblich. Dies hat vor allem den Vorteil, dass man bei der gescheiterten Geschäftsidee am Anfang nicht zu lange zwingend gebunden ist, schließlich trägt der Mieter das alleinige Risiko ausreichend Gewinne zu erzielen, um die Miete abzudecken.
Warum sollte man vor allem bei Mustervorlagen aus dem Internet vorsichtig sein?
Martin Asmus: Mustervorlagen, egal ob aus dem Internet oder von Verlagen käuflich bezogen, empfehlen sich vor allem auf Vermieterseite generell nicht. Gemäß der Rechtsprechung stellen solche Formularmietverträge nämlich allgemeine Geschäftsbedingungen dar, welche dann der strengen Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB unterliegen. Es empfiehlt sich daher immer einen Vertrag individuell auszuhandeln, um dieser erheblichen Gefahr zu entgehen. Hier amortisiert sich die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Regel sehr schnell.
Die Schriftform ist Pflicht, denn die Gewerbemietverträge werden länger als für ein Jahr geschlossen. Was muss man bei der Schriftform konkret beachten und welche Folgen drohen bei unsauberen Formulierungen im Vertrag?
Martin Asmus: Das strikte Schriftformerfordernis des § 550 BGB ist das sog. Damoklesschwert des Gewerbemietvertrages. Dementsprechend steht es sowohl in der politischen als auch juristischen Kritik und eine Änderung der Vorschrift gilt momentan als zu erwarten. Das Problem an § 550 BGB ist, dass wenn ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, so gilt er für unbestimmte Zeit. Genau dies bildet wiederum ein großes juristisches Einfallstor, da die Vorschrift nicht nur für den originären Mietvertrag gilt, sondern auch für Nebenabreden und Nachträge gilt. Wurde ein solcher – wie so oft – nur mündlich ausgemacht, so wandelt dies den ganzen Vertrag auf einen Mietvertrag für unbestimmte Zeit um und ermöglicht es somit auch vor Ablauf eines Zeitmietvertrages ein evtl. unliebsam gewordenes Zeitmietverhältnisses mit der ordentlichen Kündigungsfrist dennoch vorzeitig kündigen zu können.
Welche Angaben sollte der Mieter vor dem Unterzeichnen genau prüfen, wo liegen die Fallstricke?
Martin Asmus: Diese Fragestellung ist eigentlich zu umfassend, um sie pauschal beantworten zu können. Zentrale Bedeutung dürfte aber die Frage sein, ob die Umsatzsteuer in der Angabe des Mietzinses inkludiert oder exkludiert ist und primär welche Mieterhöhungsmöglichkeiten ein Mietvertrag vorsieht. So kann insbesondere eine sog. Wertsicherungsklausel, welche den Mietzins an den Verbraucherpreisindex ankoppelt, über Jahre hinweg zu erheblichen Erhöhungen führen, da dieser erfahrungsgemäß in letzter Zeit starke Anstiege verzeichnet, deren Rückgang auch nicht absehbar ist. Hat der Vermieter auch mehrere Gewerbeimmobilien in der Nähe in seinem Eigentum bzw. werden einzelne Gewerbeeinheiten in einem größeren Gewerbe- oder Einkaufszentrum vermietet, so sollte ein Mieter auch auf die Einfügung einer sog. Konkurrenz-Schutzklausel achten.
