Die Miethöhe, die der vorherige Mieter gezahlt hat, darf ein Vermieter auch in Regionen mit Mietpreisbremse fordern. Gibt es Besonderheiten zu beachten, z.B. bei gewerblicher Nutzung?
Petra Buß: Ja, es gibt Besonderheiten. Diese Regelung ist nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung. Zu beachten ist dann bei der Ermittlung der Vormiete, dass Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, unberücksichtigt bleiben.
Für den weiteren Fall, dass der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses eine energetische Modernisierung durchgeführt hat, darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhungserhöhung ergäbe. Dann ist bei der Berechnung der neuen zulässigen Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
Zudem ist immer § 5 Wirtschaftsstrafgesetzesbuch zu beachten.
Die Mietpreisbremse kommt derzeit für Gewerberaummietverträge nicht zur Anwendung.
Wem nutzt die Mietpreisbremse und wem nicht? Oder profitieren Unternehmen wie Privatpersonen gleichermaßen davon?
Petra Buß: Das lässt sich nicht eindeutig sagen. Der Mietanstieg hat sich mit dem Gesetz insgesamt nicht spürbar verlangsamt. In einigen Gegenden, in denen die Mieten zuvor stark stiegen, wirkte die Bremse aber jedoch und dämpfte den Anstieg dauerhaft.
Wie ist Ihre Meinung zur Mietpreisbremse?
Petra Buß: Die gesetzliche Regelung schafft meines Erachtens für beide Parteien eindeutige Vorgaben bei Vertragsabschluss und auch während der Vertragslaufzeit. Einen weitaus größeren Einfluss auf die Miethöhe bei Bestandsimmobilien hat aber vielmehr ein (qualifizierter) Mietspiegel, sofern die Städte und Gemeinden einen solchen führen. An diesem Punkt sehe ich eher das Problem.
Die Mietspiegelreform soll mehr Transparenz bringen, kann das funktionieren oder ist es nur Mehraufwand für Mieter und Vermieter?
Petra Buß: Die schlechte Qualität vieler Mietspiegel stößt regelmäßig auf Kritik und ist Anlass für juristische Auseinandersetzungen. Durchaus schafft die Mietspiegelreform Rechtssicherheit, denn der Mietspiegel soll künftig nur noch nach „wissenschaftlichen Grundsätzen“ (qualifizierter) erstellt werden. Die Vorgaben hierfür werden in der Mietspiegelverordnung konkretisiert. Durchaus ist ein Mehraufwand für Mieter und Vermieter zu erwarten, der sich jedoch für beide Seiten „rechnen“ wird.
Ist die Sorge berechtigt, dass in Regionen mit Mietpreisbremse weniger investiert wird?
Petra Buß: Ich meine nicht. Ich bin in einer dieser Regionen ansässig. Es ist durchweg zu beobachten, dass sehr umfassend in Bestandsimmobilien investiert wird. Dies liegt begründet in der steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierung und der Niedrigzinsphase. Zudem werden die gesetzlichen Möglichkeiten der Modernisierungserhöhungen umfassend von den Vermietern ausgeschöpft.
