Thomas Emmert: Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen

Thomas Emmert ist Rechtsanwalt in seiner Kanzlei in Regensburg. Mit ihm sprechen wir über Wohnraummietrecht, Interessenausgleich sowie Sonderkündigungsrecht.

Thomas Emmert

Im Bereich des Wohnraummietrechts ergibt sich eine Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen. Dafür wurde der Paragraph § 555a Abs. 1 BGB erlassen. Der Vermieter darf damit vermieteten Wohnraum zur Erhaltung renovieren. Der Mieter muss dem zustimmen. Was tut der Gesetzgeber für einen Interessensausgleich?

Thomas Emmert: § 555 a Abs. 1 BGB verpflichtet den Mieter, Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters in seiner Wohnung zu dulden. Zum Ausgleich ist der Vermieter gemäß § 555a Abs. 3 BGB unabdingbar verpflichtet, dem Mieter Aufwendungen, die dieser im Zusammenhang mit den Erhaltungsmaßnahmen tätigen muss, zu ersetzen und  ihm hierauf gegebenenfalls auch Vorschuss zu leisten. Hierzu gehören etwa die Kosten für den Ab- und Wiederaufbau von Bücherregalen oder Einbauküchen, die Kosten für die Einlagerung von Möbeln, die während der Maßnahme aus der Wohnung geräumt werden müssen und schließlich auch, soweit erforderlich und angemessen, Kosten für eine notwendige auswärtige Unterkunft in einem Hotel oder Kosten einer auswärtigen Verpflegung in einer Gaststätte, wenn etwa die Küche während der Maßnahme nicht gebrauchsfähig ist. Allerdings können nicht Kosten in beliebiger Höhe geltend gemacht werden, vielmehr müssen diese ausgehend von den Umständen des Einzelfalls angemessen sein. Eine Übernachtung des Mieters im örtlichen Grandhotel wird der Vermieter regelmäßig nicht zahlen müssen, wenn der Mieter auch anderweitig und günstiger unterkommen könnte.

Wann können Vermieter mit einer Duldungsklage drohen, um die Instandhaltungs-Maßnahmen durchzusetzen?

Thomas Emmert: Eine durchsetzbare Duldungspflicht des Mieters setzt zunächst voraus, dass der Vermieter die Erhaltungsmaßnahme rechtzeitig vorher angekündigt hat, sofern es sich nur um eine lediglich unerhebliche Maßnahme handelt oder Eilbedürftigkeit besteht, wie zum Beispiel bei der Reparatur eines Wasserrohrbruchs. Was rechtzeitig ist, hängt einerseits davon ab, wie dringlich und/oder umfangreich die Maßnahme ist, andererseits vom Terminplan des Mieters. Darüber hinaus muss die Maßnahme dem Mieter auch zumutbar sein, woran es zum Beispiel fehlen kann, wenn der Vermieter Arbeiten, die von einer Fachfirma zügig an einem Tag erledigt werden könnten, aus Kostenersparnisgründen über längere Zeit hinweg und am Feierabend in Eigenregie durchführen will. Schließlich muss der Mieter die Maßnahme nur dulden, nicht aber aktiv an ihr mitwirken. Verweigert er trotz Duldungspflicht den Zutritt zur Wohnung oder behindert er die dort tätigen Handwerker, kann der Vermieter auf Duldung klagen und in begründeten Einzelfällen, vor allem bei besonders dringlichen Notmaßnahmen sogar den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Mieter beantragen. 

Es heißt, Vermieter streben oft eine Modernisierung an, um die Miete einer Immobilie erhöhen zu können. In welchen Fällen hat ein Mieter das Recht, Baumaßnahmen zu verhindern?

Thomas Emmert: Der Mieter muss gemäß § 555d Abs. 2 BGB nicht dulden, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch andere Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen sind.  Wann dies der Fall ist, ist anhand der Umstände des Einzelfalles zu ermitteln. Der Mieter muss zum Beispiel keine Luxusmodernisierungen dulden. Auch eine Durchführung der Maßnahmen zur Unzeit, wie etwa dem Austausch der Fenster im Winter, muss er nicht hinnehmen. Endet das Mietverhältnis ohnehin in Kürze, wird der Vermieter mit der Durchführung der Maßnahme soweit möglich abzuwarten haben, bis der Mieter ausgezogen ist. Schließlich wird auch die Abänderung des Zuschnitts der Wohnung zum Nachteil des Mieters häufig eine unzumutbare Härte darstellen können. Muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden, kann er den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern. Im Einzelfall kommt auch der Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter auf Unterlassung der Maßnahme in Betracht.

Dagegen berechtigt die zu erwartende Mieterhöhung, ganz gleich, wie hoch sie ausfällt, den Mieter nicht dazu, die Duldung der Modernisierungsmaßnahme zu verweigern und gegen die Baumaßnahme vorzugehen. Vielmehr ist dies dann im Zusammenhang mit der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme gemäß §§ 559 ff. BGB erklärten Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen. Stellt die Modernisierung Mieterhöhung für den Mieter eine besondere Härte dar, ist sie gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen, sofern die Mietsache nicht lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist oder die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Wann gewährt das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn beispielsweise eine Mieterhöhung für diesen nicht finanzierbar ist?

Thomas Emmert: Bereits mit Zugang der Modernisierungsankündigung steht dem Mieter gemäß § 555e BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann dann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Die Kündigung wird mit dem Ablauf des vom Ablauf der Kündigungserklärungsfrist gerechneten übernächsten Monats wirksam. Geht die Modernisierungsankündigung dem Mieter also am 20.9.2021 zu, kann er das Mietverhältnis unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht bis zum 31.10.2021 zum 30.11.2021 kündigen, unabhängig davon, ob er die Kündigung sofort im September oder erst im Oktober ausspricht. Die Kündigung muss aber spätestens zum 31.10.2021 beim Vermieter eingegangen sein und der Mieter muss sich im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf sein Sonderkündigungsrecht berufen. Das Sonderkündigungsrecht ist unabdingbar und gilt auch dann, wenn die Parteien zum Beispiel wirksam das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen haben. Das Sonderkündigungsrecht gilt bei Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Beide Voraussetzungen müssen vorliegen. Eine unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache stellt zum Beispiel der Einbau von Thermostatventilen dar, eine nur unerhebliche Mieterhöhung liegt vor, wenn die Erhöhung insgesamt monatlich unter 10 € bleibt.

Thomas Emmert

Hat der Mieter aus welchen Gründen auch immer von seinem Sonderkündigungsrecht im Zusammenhang mit der Modernisierungsankündigung keinen Gebrauch gemacht und die Modernisierung hingenommen, löst der Zugang der Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 561 Abs. 1 BGB ein weiteres unabdingbares Sonderkündigungsrecht aus. In diesem Fall kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des nach Ablauf dieser Frist übernächsten Monats kündigen. Geht die Mieterhöhungserklärung dem Mieter zum Beispiel am 20.9.2021 zu, muss die Kündigung bis spätestens zum 30.11.2021 beim Vermieter eingegangen sein. Das Mietverhältnis endet dann in jedem Fall am 31.1.2022, ganz gleich, ob der Mieter die Kündigung noch im September, im Oktober oder erst im November 2021 ausspricht. Macht er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, tritt die Modernisierungsieterhöhung nicht ein. Auch hier muss sich der Mieter wieder ausdrücklich auf sein Sonderkündigungsrecht berufen.

Wie lange dürfen Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen dauern, um den Mieter nicht zu lange zu belasten? Kann dieser ansonsten eine Entschädigungsleistung erhalten?

Thomas Emmert: Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen so zügig und mit so wenig Beeinträchtigungen für den Mieter wie möglich durchzuführen. Dabei wird es zunächst auf die Umstände des Einzelfalls ankommen. Nicht jede Verzögerung und nicht jede Beeinträchtigung führt sofort zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters. Maßgeblich ist, mit welcher Dauer und mit welchen Beeinträchtigungen derartige Maßnahmen üblicherweise bei ordentlicher Planung und fachgerechter Durchführung verbunden sind. Den allermeisten Vermietern ist hier auch nichts vorzuwerfen, allerdings sind auch mir selbst in meiner langjährigen Praxis immer wieder Fälle untergekommen, in denen unredliche Vermieter versucht haben, durch eine Verschleppung der Modernisierungsmaßnahmen den Mieter schließlich dazu zu bringen, von sich aus das Mietverhältnis zu beenden und aus der Wohnung auszuziehen. Um einem derartigen „Herausmodernisieren“ wirkungsvoller begegnen zu können, hat der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 ab dem 1.1.2019 mit § 559d BGB und § 6 WiStG zwei Vorschriften zum Schutze des Mieters in Kraft gesetzt, die Vermieter unbedingt beachten sollten.

Gemäß § 559 d BGB wird vermutet, dass der Vermieter eine den Mieter dann gegebenenfalls auch zum Schadensersatz berechtigende Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten begangen hat, wenn er zum Beispiel die Modernisierungsmaßnahmen nicht innerhalb von 12 Monaten nach deren angekündigten Beginn durchgeführt hat, oder sie in einer Weise durchführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen oder schließlich die Arbeiten nach deren Beginn mehr als 12 Monate ruhen lässt. Hier besteht der Verdacht, dass die Verzögerungen bzw. Beeinträchtigungen den Mieter veranlassen sollen, das Mietverhältnis aufzugeben. Allerdings kann der Vermieter diese gesetzliche Vermutung entkräften, wenn er nachvollziehbare objektive Gründe für die Verzögerungen bzw. Beeinträchtigungen vortragen kann. Gründe können zum Beispiel die nicht vorhersehbare Insolvenz eines beauftragten Handwerkers oder nicht vom Vermieter verschuldete Verzögerungen bei einem Genehmigungsverfahren sein, aber auch eine für ihn nachteilige Veränderung seiner finanziellen Situation, die in zum Beispiel davon Abstand nehmen lässt, eine ernsthaft geplante Modernisierungsmaßnahme dann auch durchzuführen.

Ein Fall des § 6 Wirtschaftsstrafgesetz liegt vor, wenn der Vermieter die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme vorsätzlich gerade deshalb verzögert oder sonst mit unnötigen Belastungen des Mieters einhergehen lässt, um diesen zur Aufgabe des Mietverhältnisses zu bewegen, er ihn also „hinaus modernisieren“ will. Dies stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeldern von bis zu 100.000 € Höhe geahndet werden kann. Darüber hinaus liegt dann auch zivilrechtlich eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten des Vermieters vor, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen können.

Ist es richtig, dass eine zu frühzeitige Ankündigung von Umbauarbeiten für den Vermieter von Nachteil sein kann?

Thomas Emmert: Zunächst ist zu berücksichtigen, dass das Gesetz in § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB dem Vermieter zwar vorgibt, wann er Modernisierungsmaßnahme spätestens anzukündigen hat, nämlich 3 Monate vor dem tatsächlichen Beginn, es eine entsprechende Regelung, wann die Ankündigung frühestens zu erfolgen hat, aber nicht gibt. Gleichwohl galt bis zum Frühjahr dieses Jahres in der mietrechtlichen Literatur und Rechtsprechung der Grundsatz, dass zwischen der Ankündigung und dem Beginn der Modernisierungsmaßnahme ein sogenannter enger zeitlicher Zusammenhang bestehen müsse. Dementsprechend ging man bei Modernisierungsankündigungen, die deutlich früher als 3 Monate vor dem Beginn der Modernisierungsmaßnahme an die Mieter verschickt wurden, davon aus, dass ein solcher enger zeitlicher Zusammenhang nicht mehr besteht. So zum Beispiel das OLG München in einem Musterfeststellungsklageverfahren im Oktober 2019 entschieden, dass eine Modernisierungsankündigung, die mehr als 11 Monate vor dem Beginn der eigentlichen Maßnahme erfolgte, nicht wirksam sei. Das OLG München hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem der Vermieter noch Ende 2018 eine Modernisierungsankündigung für eine erst ab Dezember 2019 durchzuführende Modernisierungsmaßnahme verschickt hatte, um die darauffolgende Mieterhöhung noch nach dem alten, bis zum 31.12.2018 geltenden und für ihn vorteilhafteren Modernisierungsmieterhöhungsrecht durchführen zu können. Die Revision des vor dem OLG unterlegenen Vermieters zum Bundesgerichtshof hatte Erfolg. In seiner Entscheidung vom 18.3.2021 – Az. VIII ZR 305/19 stellte der BGH fest, dass eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB in zeitlicher Hinsicht schon dann zulässig ist, wenn die Planungen des Vermieters so weit fortgeschritten sind, dass die Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB an den Inhalt einer Modernisierungsankündigung eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort angekündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es dagegen nicht. Damit kann der Vermieter nunmehr auch deutlich früher als 3 Monate zuvor die Modernisierung ankündigen, wenn die vom BGH genannten Voraussetzungen gegeben sind. Er sollte aber den oben genannten § 559 d Nr. BGB im Auge behalten, der für den Fall, dass 12 Monate nach Zugang der Ankündigung immer nicht mit den angekündigten Maßnahmen begonnen wurde, eine Vertragspflichtverletzung vermutet.

Herr Emmert, vielen Dank für das Gespräch!

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